L' esperto risponde

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Decreto di trasferimento Imposta di registro Benefici “prima casa” Termine per lo spostamento della residenza dell’acquirente

L'esperto risponde alla domanda:

Si dovrebbe depositare offerta in una procedura esecutiva relativa ad un immobile oggetto di asta occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia. L’offerente è nelle condizioni di poter usufruire delle agevolazioni “prima casa”. Da quando decorre il termine dei 18 mesi per lo spostamento della residenza nel territorio del Comune dove è ubicato l’immobile in questione? Dalla data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento da parte del Giudice dell’esecuzione o dalla data di registrazione del decreto di trasferimento presso la conservatoria competente? Inoltre, nel caso in cui l’aggiudicatario volesse trasferire la residenza nell’immobile oggetto di aggiudicazione, ma l’esecutato e la sua famiglia non lascino l’immobile predetto entro il termine utile per godere della suddetta agevolazione, tale vicenda potrebbe essere considerata come una causa di forza maggiore, da intendersi quale impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, tale per cui non imputabile all’aggiudicatario? Ossia, l’aggiudicatario potrebbe trasferire la residenza nell’immobile in questione oltre il termine di 18 mesi a causa della prolungata occupazione dello stesso da parte dell’esecutato e della sua famiglia?

Come noto, il decreto di trasferimento è sottoposto alla registrazione ed assolve pertanto la relativa imposta nella misura e con le modalità stabilite dal d.P.R. 131/1986.

L’acquirente in executivis può godere dell’aliquota agevolata per la cd. “prima casa” in caso di trasferimento di unità immobiliari destinati a fini abitativi (ad eccezione degli immobili classificati nelle categorie catastali A1, A8 e A9); tra le condizioni per il beneficio fiscale è previsto che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente, persona fisica, ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza.

Il quesito pone due questioni: la prima attiene alla decorrenza del termine per lo spostamento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile; la seconda riguarda eventuali ostacoli al trasferimento della residenza dovuti alla perdurante occupazione del cespite da parte dell’esecutato.

Con riferimento alla prima questione, la recente decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. 28387/2020) ha inequivocabilmente riaffermato il principio secondo cui “Il trasferimento si verifica … allorché venga a giuridica esistenza il decreto di cui all’art. 586 cod. proc. civ.”.

Il decreto di trasferimento, una volta sottoscritto dal giudice dell’esecuzione e depositato in cancelleria, costituisce l’atto traslativo della proprietà in favore dell’aggiudicatario e perfeziona lo ius ad rem acquisito con l’aggiudicazione. Sono irrilevanti, ai fini traslativi, le successive formalità fiscali (registrazione e voltura catastale) o ipotecarie (trascrizione e cancellazione dei gravami).

Consegue a quanto ora esposto che il termine di 18 mesi fissato all’acquirente per lo spostamento della residenza (per l’agevolazione “prima casa”) inizia a decorrere al momento di emissione del decreto di trasferimento.

Riguardo alla seconda questione, la giurisprudenza di legittimità è già stata investita della problematica relativa all’individuazione di una causa di forza maggiore (ostativa allo spostamento della residenza) nella perdurante occupazione del cespite.

In particolare, Cass. 10936/2019 ha statuito che “In tema di agevolazioni cd. “prima casa”, l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di un terzo integra un’ipotesi di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dal beneficio fiscale, trattandosi di un evento imprevedibile ed indipendente dalla volontà del contribuente.”.

È evidente che la permanenza dell’esecutato nel cespite dopo il decreto di trasferimento integri un’occupazione abusiva, sempre che l’acquirente non sia rimasto inerte e abbia, invece, intrapreso le azioni necessarie a conseguire la disponibilità dell’immobile.

Una volta che l’acquirente in executivis abbia iniziato l’esecuzione per rilascio (o richiesto al custode di procedere all’attuazione dell’ordine di liberazione, a norma dell’art. 560 c.p.c.) eventuali ritardi nella sua prosecuzione, se non imputabili alla parte interessata al rilascio, costituiscono essi stessi cause di forza maggiore; ne dà conferma Cass. 25437/2015 che ha così statuito: “In tema di benefici fiscali cosiddetti “prima casa”, la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell’acquirente di un immobile ubicato in un Comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest’ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall’acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto. (Nella specie, la S.C., nel rigettare il ricorso, ha ritenuto la sussistenza di forza maggiore negli ostacoli frapposti dall’inquilina all’esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell’acquisizione del possesso dell’immobile).”.

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