L'esperto risponde alla domanda:
Sono custode giudiziario in una esecuzione immobiliare e al primo accesso una porzione dell’immobile risulta data in locazione ad uno studio associato dal comodatario anch’esso associazione professionale (con proprio CF) che ha stipulato con i proprietari (gli stessi soggetti membri dell’associazione comodataria) un contratto di comodato. Il canone prima del pignoramento è sempre stato corrisposto al comodatario che rilasciava relativa fattura la domanda è il custode può riscuotere a titolo di indennità di occupazione le somme che il conduttore versava al comodatario/locatore? o tali somme saranno ad esclusivo appannaggio di quest’ultimo? e poi il custode non dovrà rilasciare alcuna fattura in nome per conto dell’esecutato?
Nel rispondere ad un precedente quesito sull’opponibilità del comodato (https://www.inexecutivis.it/esperto/2021/agosto/custodia/) avevamo concluso che il comodatario ha un titolo di godimento che è sempre inefficace nei confronti dei creditori e quindi dell’acquirente e, dunque, inevitabilmente non opponibile alla procedura.
Muovendo da tale presupposto, si deve aggiungere che l’inopponibilità del titolo di godimento del comodatario comporta che anche i titoli di terzi che siano dipendenti dal comodato risultino a loro volta inopponibili: infatti, la sorte del rapporto obbligatorio derivato dipende da quella del rapporto principale (proprio per questa ragione, la recente Cass. 9899/2022 ha statuito che il titolo esecutivo formato contro il conduttore spiega effetti nei confronti del subconduttore).
In base a quanto ora esposto, perciò, si deve innanzitutto rilevare che il custode giudiziario potrebbe sollecitare l’emissione dell’ordine di liberazione dell’immobile pignorato (non trattandosi di bene adibito ad abitazione dell’esecutato e dei suoi familiari) stante l’inopponibilità del contratto di comodato e del dipendente contratto di locazione stipulato dal comodatario.
Rispetto al rapporto locativo tra comodatario e conduttore, si osserva che il custode è ad esso totalmente estraneo: il custode subentra all’esecutato (di regola, il proprietario) nell’amministrazione del cespite e, dunque, nelle locazioni da questo stipulate (sempreché siano opponibili e che ciò risulti vantaggioso), mentre resta inter alios la locazione stipulata da altri soggetti occupanti l’immobile.
Nella fattispecie descritta nel quesito, perciò, si deve conseguentemente escludere che il custode possa far valere diritti o prerogative derivanti dal contratto di locazione (né può percepire il canone, né può intimare lo sfratto) a cui è estraneo, mentre può azionare l’ordine di liberazione anche nei confronti del terzo conduttore (arg. da Cass. 9877/2022).
La protratta occupazione dell’immobile da parte di quest’ultimo deve essere considerata sine titulo (rectius, sine titulo opponibile), con la conseguenza che la sua permanenza nel cespite legittima il custode (Cass. 924/2013) a pretendere – anche giudizialmente – un’indennità di occupazione e, cioè, un risarcimento per l’indebito utilizzo del bene e la sottrazione alla procedura del suo valore d’uso (anch’esso oggetto di pignoramento; Cass. 12556/1999).