Il BCNC (acronimo con cui nel linguaggio gergale si indica il bene comune non censibile) è definito dalla circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, della Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali, la quale dopo aver precisato che si considerano "beni comuni censibili" quelle unità immobiliari urbane che, ancorché dotate di autonoma capacità reddituale, forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari, e come tali vengono dichiarate, ha aggiunto che, di contro, sono considerati "beni comuni non censibili" quelle porzioni, comuni ad alcune unità immobiliari per destinazione ovvero per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa, che non possiedono autonoma capacità reddituale (si pensi, ad esempio, all’androne comune di un plesso condominiale, ad un vano scala, ad un cortile, ecc.). Essi iscritti nella apposita partita speciale del catasto edilizio urbano, e per essi è escluso l'obbligo della presentazione delle planimetrie e quindi di classamento. Tutto questo poiché, appunto, non possiedono autonoma capacità reddituale, tanto è vero che, generalmente, si ritiene che ad essi non si applichi la disciplina sulla c.d. conformità catastale, introdotta dal d.l. 31.5.2010, n. 78, convertito con l. 30.7.2010, n. 122 (in questi termini, cfr Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 3 del 10.8.2010, prot. 42436).

Ciò posto, poiché a norma dell’art. 2810 c.c. sono suscettibili di ipoteca i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze (analogamente a quanto l’art. 2912 dispone a proposito del pignoramento), è evidente che il BCNC, per le ragioni sopra dette, così come non può costituire oggetto del pignoramento, non può costituire autonomo oggetto dell’ipoteca, poiché non è un cespite autonomamente considerabile, con la conseguenza che l’ipoteca iscritta sul bene in proprietà esclusiva, non ha bisogno di estesa a sue porzioni comuni, per quanto dotate di autonoma identificazione catastale.

Peraltro, la natura del cespite esclude, per le medesime ragioni appena svolte, che alla fattispecie in discorso possano applicarsi i principi giurisprudenziali relativi alla autonomia della nota di trascrizione, principi in forza dei quali ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ. (Cass., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272).

Detto questo è evidente che, al contrario, ove il BCNC pur qualificato come tale, dovesse avere una sua attitudine a costituire oggetto di un autonomo negozio traslativo, in quanto cespite suscettibile di essere sottratto alla destinazione comune e formare oggetto di proprietà esclusiva senza che ciò si traduca in un diretto pregiudizio per il godimento delle proprietà esclusive (si pensi, per fare un esempio di immediata percezione all’alloggio del portiere) troveranno applicazione i principi giurisprudenziali appena richiamati.