L'esperto risponde alla domanda:
Quale professionista delegato ho aggiudicato tre lotti allo stesso aggiudicatario. Trattasi di tre appartamenti ubicati nello stesso immobile, per due dei quali l'aggiudicatario ha chiesto le agevolazioni fiscali "prima casa". Ogni lotto comprende un appartamento e un garage e il prezzo pagato è riferito al lotto, composto come testè descritto. Tanto premesso mi sono posto il problema se è corretto predisporre per il G.E. un unico decreto di trasferimento per i tre lotti o tre decreti di trasferimento (uno per ciascun lotto). Confrontandomi con altri delegati, ho ricevuto risposte contrastanti, così come pure dalla cancelleria esecuzioni. La soluzione prescelta ritengo si riverberi anche sull'assolvimento degli oneri fiscali: registrare un solo decreto o tre? Infine mi chiedo: posto che la base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione, posto che il prezzo è riferito a un appartamento e un garage per lotto e che due dei lotti devono essere tassati come prima casa, ciò comporta che la tassazione sarà indifferenziata per abitazione e pertinenza (entrambi tassati come prima casa)?
Il principio generale cui soggiace la tassazione dei decreti di trasferimento ai fini dell’imposta di registro (ma il principio è applicabile, in generale, alla tassazione degli atti traslativi) è fissato dall’art. 21 D.P.R. 26-4-1986, n. 131 (recante testo unico dell’imposta di registro) a mente del quale, in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna di esse sconta la tassazione che le è propria, salvo quelle derivanti necessariamente le une dalle altre per la loro intrinseca natura.
Sulla base di questo postulato l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 18/E del 29-5-2013 ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sé compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, aggiungendo che, nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un’unica disposizione.
Tali premesse consentono di affermare che il trasferimento di plurimi lotti in favore di un medesimo aggiudicatario configura comunque la presenza di più disposizioni, ciascuna delle quali capace di produrre propri effetti giuridici, e come tale soggiacente alla sua tassazione.
In definitiva, nel caso prospettato dalla domanda è da ritenersi che si sia in presenza di plurimi trasferimenti, ciascuno dei quali idoneo ad essere incorporato in un proprio decreto di trasferimento. Per comodità operativa si potrebbe anche contenerli in una unica chartula (cioè in un solo documento), ma questa operazione non può comportare un mutamento di tassazione.
Quanto alle pertinenze, la nota 2-bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. n. 131/1986 citato, prevede che, ai fini dei benefici prima casa, possa essere considerata una pertinenza per ogni immobile.