Nel quesito non viene esplicitata quale sia la fonte del diritto di abitazione vantato mortis causa dal coerede, comunque comproprietario di una quota di 2/3 indivisi dell’immobile: non è chiaro, dunque, se il diritto di abitazione sia stato istituito dal de cuius mediante autonoma disposizione testamentaria, ovvero se si tratti del diritto spettante al coniuge superstite sulla casa di abitazione, ex art. 540, comma 2, c.c. 

In ogni caso, è evidente che il diritto di abitazione non sia configurabile proprio in relazione a detta quota di 2/3 indivisi, giacché allo stato attuale il diritto si è comunque estinto per riunione (ossia, per coincidere la persona dello habitator con quella del pieno proprietario), ai sensi del combinato disposto degli artt. 1014, n. 2), e 1026 c.c. Pertanto, nessun dubbio può configurarsi circa il diritto del condominio di pignorare l’immobile stesso, riguardo alla quota dei 2/3 indivisi in discorso, secondo la regola generale dell’art. 2740 c.c., giacché il coerede considerato risponde con i propri beni di tutti i debiti, presenti e futuri.

In relazione alla restante quota di 1/3, invece, la questione è più complessa, perché – ferma la responsabilità di tutti i comproprietari (compreso quello in considerazione), trattandosi di debiti condominiali – occorre stabilire quale sia la fonte del diritto di abitazione in questione.

Prima di addentrarsi sul tema, però, occorre pure evidenziare che si ritiene che il diritto di abitazione non sia pignorabile, in quanto caratterizzato da stretta componente personalistica: esso, infatti, è funzionale alla soddisfazione dei bisogni abitativi dello habitator e della sua famiglia, ex art. 1022 c.c., tanto da non essere neanche prevista la possibilità di concedere ipoteca sul diritto stesso, e da essere espressamente esclusa quella di cederlo o di darlo in locazione (art. 1024 c.c.).

Ciò posto, e tornando al caso in esame, qualora si tratti di autonoma disposizione testamentaria, la condizione di opponibilità del diritto di abitazione è quella generale prevista dal combinato disposto degli artt. 2643 e 2648 c.c.: esso è opponibile al creditore pignorante e agli eventuali intervenuti solo se la stessa disposizione testamentaria sia stata trascritta in epoca antecedente alla trascrizione del pignoramento.

Ove invece si tratti del diritto di abitazione del coniuge superstite, ex art. 540, comma 2, c.c., va precisato che, secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. Un., n. 4847/2013) l’acquisto ha, nella sostanza, natura di prelegato ex lege, attribuendosi al coniuge il diritto reale di cui all’art. 1022 c.c., ossia di abitare l’immobile per i bisogni propri e della sua famiglia, previa detrazione del valore capitale di tale diritto dall'asse prima di procedere alla divisione dello stesso tra tutti i coeredi. Pertanto, esso è opponibile agli aventi causa dall’erede (e quindi, all’acquirente del bene, in sede di vendita forzata) anche a prescindere dalla sua trascrizione (Cass. n. 6625/2012).

In tale ultimo caso, dunque, il titolare del diritto di abitazione, benché sulla quota indivisa di 1/3 dell’immobile, ben può opporsi all’esecuzione ex art. 615 c.p.c., facendo valere l’impignorabilità del diritto; pertanto, la vendita forzata può essere disposta per la piena proprietà sulla quota indivisa di 2/3, e per la sola nuda proprietà sulla quota indivisa di 1/3.

Riteniamo, infine, che il pronunciamento di Cass. n. 15885/2014 non sia pertinente nel caso in questione, perché concernente il diverso problema dell’opponibilità dell’assegnazione della casa coniugale in sede di separazione o divorzio, avente natura di diritto personale di godimento sui generis (Cass. n. 16613/2022).